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徐曉亮:“三高”樓市不可持續 房企加速轉型

來源:21世紀經濟報道

歷時3年,復星地產的新布局方浮出水面。

復星地產總裁徐曉亮在博鰲·21世紀房地產論壇第14屆年會上透露,復星集團正式推出“大蜂巢”概念,作為復星集團的地產投資和管理平臺,復星地產厚積薄發,量化目標是在6-7年時間資產管理規模到5000億元。

徐曉亮在接受21世紀經濟報道專訪時明確表示:“2014年是復星在地產板塊戰略成型以后對外布局的元年,也是蜂巢城市投資和實踐的元年?!睆托堑禺a正在推進的五大蜂巢分別是健康、金融、文化、旅游和物流商貿。

據徐曉亮介紹,復星地產控股已經成為復星集團在房地產領域的投資及管理平臺,主抓融資、核心投資與團隊建設三件事。其中提高低成本的融資能力最關鍵。復星的資金來源包括保險、銀行、基金、債券等,現已擁有永安財險、鼎睿再保險、復星保德信人壽保險以及今年2月收購的葡萄牙保險公司,使保險已經成為主要的資金來源。

他介紹,蜂巢城市的背后是一個蜂巢組織,而蜂巢組織的核心是融通,經絡打通以后,蜂巢城市就是一個生命體,是一個有機體。復星地產要走國內蜂巢投資和海外雙向投資“雙輪驅動”之路,通過投資能力、融資能力和運營管理能力的提升來實現整體轉型。

復星地產的轉型發展與投資角度的趨勢判斷有關。以高地價、高房價和高融資成本為典型特征的“三高”地產開發模式,是近10年房價不斷走高的原因,但從目前的形勢來看,是無法支持房地產市場長期向上的,目前在部分地區已經出現了回調,這些數據反映出,房地產市場的“三高現象”是不可持續的?!扒笆甑谝惠喌某鞘邪l展是1.0版本,是粗放型的,城市發展以居住功能為核心,但‘三高’市場必然會有盡頭。此外,按照老路發展地產也不是復星的比較優勢所在?!?

“復星地產平臺要做的就是給復星多元化投資托底的實業,所有資源都可以裝進地產的蜂巢里面。比如健康領域,我們可以把復星在全國領先的醫藥資源和保險、地產資源環環打通?!毙鞎粤吝M一步透露,“蜂巢城市”模式是復星為新型城鎮化發展量身定制的“產城一體”整體解決方案。復星不是在開發地產項目,而是打造一個城市功能建設項目。

圍繞核心功能,復星地產將為城市導入三個不同層次的產業,分別為復星牽頭導入的核心產業、為核心產業配套的衍生產業以及生活配套產業,倡導產城結合,打造工作、消費、生活一體化的24小時活力社區?!皳碛羞@些功能的新型城鎮應該像蜂巢一樣,城市的各個功能板塊可以有機融合,擁有自身的生命力?!?

囊括金融、文化、物流商貿、健康、旅游5大蜂巢在內的蜂巢城市,其落地的作戰團隊有復地、星浩、星豫、星泓、星健等“星”字號平臺公司。據透露,復星地產運營資金源自于自有資金、銀行貸款包括發債,以及基金、保險。目前復地、星浩都是主要利潤來源,未來核心利潤還有星健、星豫、星泓以及外灘金融中心(BFC)。

目前“蜂巢城市”概念已落地的項目,包括上海外灘金融中心BFC(金融蜂巢)、上海星堡養老社區(健康蜂巢)、沈陽豫瓏城(文化蜂巢)、三亞亞特蘭蒂斯(旅游蜂巢)、襄陽天貿城(物貿蜂巢)等。已有部分項目開始逐步貢獻利潤。

復星地產的計劃是,每年對集團的利潤貢獻占比不低于三分之一,基于復星集團的目標是萬億資產管理,復星地產計劃到2020年實現5000億的資產管理規模。

“從投資角度,還是希望看得更遠一點。趨勢我們已經看到,中國房地產需要調整,而且已經在調整當中,一線城市調整的幅度和抗壓力應該是最強的,這點毋庸置疑?!毙鞎粤琳f,“復星地產已經開始轉型,正在全面實踐蜂巢城市?!?

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